Realitní kancelář se vyplatí tomu, kdo ví, za co platí

Realitní kancelář nekoupí vaši nemovitost, jen ji pomáhá prodat, a provizi dostane za výsledek. Služba se vyplatí tam, kde potřebujete čas, zkušenost s kupujícími a právní servis. U jednoduchého prodeje mezi známými může být zbytečná. Rozhodnutí ovlivňuje i typ smlouvy, protože výhradní zastoupení vás zavazuje jinak než běžná zprostředkovatelská smlouva. Dobrá volba začíná otázkou, co přesně od makléře chcete.

Kdy má kancelář smysl?

Pomůže vám, pokud nemáte čas na prohlídky, vyjednávání a papírování. Zkušený makléř zná trh, odhadne realistickou hodnotu a připraví nemovitost k nabídce. Hodí se také, když prodáváte na dálku nebo máte komplikovaný právní stav, třeba spoluvlastníky nebo zástavu. Zprostředkovatel koordinuje banky, katastr a právníky.

Další výhodou je dosah. Kancelář má databázi zájemců a inzeruje v místech, kam byste se sami nedostali. Dobrý makléř zajistí kvalitní fotografie, popis a prohlídky. Rozhoduje ale vyjednávání, kdy dokáže udržet kupujícího při jednání.

Za pomoc se platí provize, která se obvykle odvíjí od prodejní ceny. Její výši si předem sjednejte a zjistěte, co zahrnuje. Zeptejte se, zda jsou v provizi i náklady na inzerci a právní služby. Částky se mohou lišit, proto je vždy porovnejte.

Kdy se dá obejít bez kanceláře?

Prodej sami zvládne ten, kdo má čas, nemovitost je jednoduchá a zná cenu v okolí. Pokud máte kupce v okruhu známých, uspoříte provizi. Pomůže inzerce na portálech a pevná cena podložená posudkem. Potřebujete však právní zázemí.

Smlouvu o převodu připravuje advokát nebo notář a peníze se vyplatí uložit do advokátní nebo notářské úschovy. Tak ochráníte obě strany. Nikdy nepřevádějte nemovitost bez zajištěné platby. Podrobnosti ověřte u právníka.

Samostatný prodej má i rizika: čas strávený prohlídkami, nezkušenost s vyjednáváním a omyly v dokumentaci. Špatně nastavená cena může prodej zbrzdit. Pokud se po několika měsících nic neděje, zvažte pomoc profesionála. Rozhodnutí není nevratné.

Výhradní, nebo běžná zprostředkovatelská smlouva?

Při výhradním zastoupení dáváte kanceláři exkluzivitu na určité období. Makléř má motivaci investovat do prodeje a inzerce, protože ví, že provize je jeho. Nesmíte pak využívat jiné kanceláře. Dobu platnosti a podmínky ukončení si pečlivě přečtěte.

U nevýhradní smlouvy můžete jednat s více kancelářemi. Provizi platíte tomu, kdo kupce přivede. Makléři však mají menší zájem věnovat čas, když soutěží s jinými. Výhodou je pružnost.

Zákon o realitním zprostředkování upravuje povinnosti zprostředkovatele a obsah smlouvy, takže se vyplatí znát jeho aktuální znění. Smlouva musí být písemná a obsahovat základní údaje. Dbejte na ustanovení o odměně a o době trvání. Neznámé pojmy si nechte vysvětlit.

Na co se makléře zeptat před podpisem?

Zeptejte se, jak určí cenu nemovitosti a z čeho vychází. Dobrý makléř ukáže srovnatelné nemovitosti a vysvětlí odhad. Pozor na ty, kdo slíbí nejvyšší cenu, aby získali zakázku. Přemrštěná cena odradí kupující a prodej se prodlouží.

Zjistěte, kde a jak bude nemovitost inzerována, kolik prohlídek zajišťuje a jak často vás bude informovat. Požádejte o písemný plán marketingu. Ptejte se také na zkušenosti v dané lokalitě. Referenci si ověřte.

Ověřte, zda zprostředkovatel má pojištění odpovědnosti za škodu a zda splňuje zákonné požadavky. Zjistěte, kdo podepisuje smlouvy a kdo ručí za chyby. Peníze od kupujícího se nesmějí vyplácet mimo úschovu. V případě pochybností se obraťte na právníka.

Jak se na prodej připravit?

Připravte dokumenty: výpis z katastru, průkaz energetické náročnosti budovy, doklady o stavbě a případné revize. Chybějící papíry zdržují prodej. Spoluvlastníci musí s prodejem souhlasit. Případné zástavy a věcná břemena si předem ověřte.

Nemovitost uklidíte, opravte drobné závady a vyčistěte. Prostor bez zbytečných věcí působí větší. Home staging je mnohdy jednoduchý a nevyžaduje velké náklady. Dobré fotografie dělají první dojem.

Stanovte si minimální cenu, pod kterou prodávat nechcete, a termín, do kdy chcete prodat. Pak můžete jednat klidně. Připravte se na slevu při vyjednávání. Důležitá je i flexibilita při prohlídkách.

Jak kontrolovat průběh prodeje?

Po podpisu smlouvy sledujte, zda se inzerce objevila a zda odpovídá dohodě. Požádejte o pravidelné zprávy o počtu zájemců a prohlídek. Pokud se nic neděje, zeptejte se na důvody a upravte strategii. Může pomoci změna ceny nebo fotografií.

Při jednání s kupujícím vždy trvejte na rezervační smlouvě a záloze, která je jasně popsána. Zálohu uložte do úschovy. Kupní smlouvu nechte připravit právníkem. Nepodepisujte nic, čemu nerozumíte.

Při předání nemovitosti sepište protokol se stavem měřidel a vybavení. Odečtěte elektřinu, plyn a vodu. Ohlaste změnu vlastníka dodavatelům. Podrobnosti si ověřte u právníka nebo kanceláře.

Časté otázky

Platí se provize při neúspěšném prodeji?

Obvykle ne, provize se platí až při úspěšném uzavření obchodu, ale záleží na smlouvě. Přečtěte si, za jakých podmínek vzniká nárok. Pozor na smluvní pokuty při předčasném ukončení.

Mohu smlouvu s kanceláří vypovědět?

Záleží na typu a znění smlouvy. U výhradní smlouvy bývá výpověď omezena, takže si podmínky prostudujte. V případě pochybností se poraďte s právníkem.

Kdo hradí průkaz energetické náročnosti?

Obvykle prodávající, protože je potřeba k inzerci a prodeji. Dohodněte si to s kanceláří předem. Zpracovat ho smí energetický specialista.

Zdroje

• Zákon o realitním zprostředkování
• Česká obchodní inspekce
• Český úřad zeměměřický a katastrální