Rostou ceny bydlení i nájmů? Hlavní příčinou je nedostatek nabídky

Ano, ceny bydlení i nájmů dlouhodobě rostou a hlavním důvodem je, že se staví méně bytů, než kolik lidí hledá domov. Jednoduchý výklad ale nestačí, protože se na výsledné ceně podílí stavební náklady, úroky, příjmy domácností i chování investorů. Některé příčiny jsou přirozené, jiné vznikají spíše tlakem na krátkodobý zisk. Níže najdete rozdělení na situace, kdy je růst pochopitelný, a situace, kdy vzbuzuje otázky. Čísla záměrně neuvádíme, protože se rychle mění.

Kdy růst dává smysl: nabídka nestíhá poptávku

Když se v oblasti postaví méně domů, než kolik rodin hledá bydlení, ceny se přesouvají nahoru. Tento jev je nejviditelnější ve velkých městech, kam se lidé stěhují za prací. Dostupných pozemků je omezený počet a nové byty se objevují pomalu.

Pomalé povolování staveb prodlužuje přípravu projektu o léta. Za tu dobu se mění podmínky, ceny materiálů i poptávka. Výsledkem je nabídka, která zaostává za trhem.

Menší domácnosti zvyšují počet potřebných bytů. Lidé žijí častěji sami nebo ve dvou, a proto je potřeba více jednotek při stejném počtu obyvatel. Tato změna probíhá pomalu, ale kumuluje se.

Kdy růst dává smysl: stavba je dražší

Do ceny bytu se promítají náklady na pozemek, materiál, práci a přípravu stavby. Pokud některé z těchto položek roste, zdražuje i hotový byt. Platí to zejména v době, kdy je nedostatek stavebních řemeslníků.

Zpřísněné požadavky na energetickou náročnost zvyšují kvalitu domů, ale také cenu stavby. Lepší izolace a technologie se projeví nižšími provozními náklady. Rozdíl se vrací postupně, ne hned.

Prodloužené řízení a dodatečné požadavky úřadů přidávají čas a tím i náklady. Developer je promítne do ceny. Konečný kupující tak platí za celý proces.

Kdy růst dává smysl: úroky a dostupnost financování

Výše úrokových sazeb ovlivňuje, kolik si lidé mohou půjčit. Při nízkých sazbách kupující zvládne vyšší cenu, proto poptávka roste a ceny ji následují. Při vyšších sazbách se poptávka zbrzdí, ale růst nájmů může zrychlit, protože se víc lidí vrací k pronájmu.

Banky posuzují příjmy, závazky a hodnotu zástavy. Pravidla úvěrů se v čase mění, a tak se mění i okruh lidí, kteří si koupi mohou dovolit. Aktuální podmínky ověřte u poskytovatele s licencí České národní banky.

Hypotéka je dlouhodobý závazek, a proto ji posuzujte s rezervou na změnu příjmů a úroků. Při refinancování se podmínky mohou lišit od původních. Odstoupit od smlouvy o spotřebitelském úvěru lze obvykle do čtrnácti dnů.

Kdy růst vzbuzuje otázky: spekulace a investiční nákupy

Část bytů kupují investoři, kteří je nepronajímají nebo je drží jako uložení peněz. Takový byt se z trhu stahuje a zmenšuje nabídku. Rozsah tohoto jevu se obtížně měří.

Očekávání dalšího růstu může vést k nákupům z obavy, že se bude zdražovat. Tato psychologie dokáže růst ještě zrychlit. Rozumný kupující rozlišuje mezi cenou a hodnotou nemovitosti.

Krátkodobé pronájmy turistům v centrech měst snižují počet bytů pro dlouhodobé nájemníky. Pravidla pro ně se liší podle obce. Dopad na místní trh se ale v jednotlivých čtvrtích liší.

Kdy je lepší nájem a kdy vlastní bydlení

Nájem dává flexibilitu a nevyžaduje velký kapitál na začátku. Hodí se při častém stěhování za prací nebo když nevíte, kde chcete žít. Nevýhodou je nejistota budoucích nájmů a žádný majetek.

Vlastní bydlení nabízí stabilitu a možnost úprav. Vyžaduje ale počáteční kapitál, splátky a náklady na údržbu a fond oprav. Při propočtu nesrovnávejte jen splátku s nájmem.

Rozhodnutí závisí na příjmech, rodinné situaci a vzdálenosti od práce. Žádná varianta není vždy lepší. Před rozhodnutím je vhodné konzultovat nezávislého poradce.

Co s tím může dělat stát a obce

Rychlejší povolování a dostatek stavebních pozemků zvyšují nabídku. Obce mohou plánovat výstavbu a infrastruktury, aby se nové čtvrti mohly rozvíjet. Změny územních plánů ale trvají.

Podpora dostupného nebo obecního bydlení zmírňuje tlak na nájmy. Obce spravují část bytového fondu a mohou ho nabízet určitým skupinám. Kritéria stanoví každá obec zvlášť.

Různé dotační programy se mění, a proto je ověřte u příslušných úřadů. Můj tip: Doporučila bych před rozhodnutím o koupi nebo nájmu vytvořit tabulku celkových ročních nákladů včetně údržby, fondu oprav a pojištění, a porovnat obě varianty podle stejných položek.

Zdroje

• Český statistický úřad
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
• Česká národní banka