Je hypotéka strašák, nebo ji lze zvládnout rozumně?

Strach z hypotéky je pochopitelný, protože jde o závazek na desítky let. Obava ale často vychází z neznámého, ne z reálného rizika. Kdo zná svůj rozpočet, počítá s vyšší sazbou a má rezervu, dokáže splácet bez nočních úvah. Modelový příběh páru, který chce koupit byt, ukazuje, jaké otázky si položit, než podepíšete smlouvu. Čísla v něm jsou ilustrační a reálné nabídky se budou lišit.

Modelový pár a jeho obavy

Tereza a Martin mají dva příjmy, jedno dítě a úspory na vlastní zdroje. Chtějí koupit byt a nevědí, zda unesou splátku, když se jim změní práce. Nejvíc se bojí, že po skončení fixace sazba vyskočí.

Obavy jsou rozumné, ale dají se převést na čísla. Dříve než začnou obcházet banky, sepíšou měsíční výdaje za poslední půlrok. Do nich zahrnou i nepravidelné náklady, jako dovolenou, opravy a pojistky. Skutečný příjem a výdaje jsou základ rozhodnutí.

Zjistí tak, kolik jim po všech výdajích zbývá. Z toho splátka nesmí zabrat všechno. Zbytek je rezerva na nečekané události.

Co spočítat před podpisem

Základem je splátka při úvěru, který odpovídá rozpočtu. Rozumný způsob je zkusit splácet stejnou částku předem, třeba půl roku, a rozdíl odkládat. Zkouška ukáže, zda ji rodina zvládne bez omezení nutných výdajů. Navíc vytvoří první část rezervy.

Potom spočítejte rezervu. Obvykle se doporučuje mít na účtu tolik, aby pokryla několik měsíců výdajů včetně splátek. Cíl se různí podle stability zaměstnání. U osob samostatně výdělečných je vhodné mít rezervu větší.

Česká národní banka stanovuje doporučení pro poskytování hypoték, například limity zadlužení vůči příjmu. Aktuální podobu těchto limitů ověřte, protože se mění. Banky je při posuzování žádosti berou v úvahu a odmítnutí neznamená selhání.

Co se stane, když sazba po fixaci vzroste

Zde pomůže ilustrace. Úvěr 4 000 000 korun na 30 let při úrokové sazbě 5 procent ročně znamená měsíční splátku zhruba 21 500 korun. Pokud po skončení fixace sazba vzroste na 7 procent a zbývá stejná doba, splátka by byla přibližně 26 600 korun. Rozdíl činí kolem 5 100 korun měsíčně.

Skutečný průběh bude jiný, protože část úvěru už bude splacená a nová sazba se bude odvíjet od situace na trhu. Příklad ale ukazuje řádově, jak citlivá je splátka na sazbu. Dobrá příprava počítá s tím, že dojde i k horšímu scénáři.

Z toho plyne, že při sjednávání je lepší zvolit splátku, kterou zvládnete i při vyšší sazbě. Kdo má na hraně, měl by volit nižší úvěr nebo delší splatnost. Také mimořádné splátky ve fixaci pomáhají, pokud to smlouva umožňuje.

Rezerva, pojištění a mimořádné splátky

Rezervu držte odděleně od běžného účtu, aby se nerozpustila v každodenních nákupech. Hodí se spořicí účet s okamžitou dostupností. Rezerva je pojistka proti stresu a vyplatí se nikoli jen v krizi.

Pojištění schopnosti splácet kryje nemoc, úraz nebo ztrátu příjmu podle podmínek smlouvy. Podmínky se liší, proto čtěte, co přesně pojištění pokrývá a co vylučuje. Nevybírejte je podle ceny, ale podle rozsahu.

Mimořádné splátky zkracují dobu splácení nebo snižují splátku. Smlouva upravuje, kdy a v jaké výši je lze platit bez poplatku. Zeptejte se na to předem.

Když se splácení začne komplikovat

První pravidlo zní: nečekejte na prvním nezaplacení. Ozvěte se věřiteli ihned, jakmile víte, že máte potíže. Banky nabízejí odklad splátek, prodloužení splatnosti nebo úpravu podmínek. Čím dříve začnete jednat, tím víc možností zbývá.

Zvažte refinancování, pokud sazby klesly nebo se změnila vaše situace. Porovnejte celkové náklady včetně poplatků za předčasné splacení. Neřešte problém dalším dražším úvěrem. Nebankovní poskytovatel potřebuje licenci České národní banky.

Pomoc nabízí neziskové dluhové poradny. Jejich služby jsou obvykle bezplatné a nestranné. Neváhejte se na ně obrátit včas. Hypotéku si také můžete pro jistotu probrat s nezávislým poradcem.

Můj tip: Doporučila bych vypočítat si splátku při sazbě o dva procentní body vyšší, než je nabízená, a zjistit, zda by rodina zvládla i takovou částku. Pokud ano, můžete podepisovat klidněji. Pokud ne, zvažte nižší úvěr nebo delší splatnost.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo financí ČR
• Česká obchodní inspekce