Realitní franšíza, nebo místní makléř? Rozhoduje typ nemovitosti

Dva prodávající, dva různé výsledky: byt v krajském městě a stará chalupa na okraji vesnice. Pro byt hledá kupce široká síť, pro chalupu zase znalost místa a lidí. Realitní franšíza prodává pod společnou značkou, ale každá pobočka je obvykle samostatný podnikatel. Rozhoduje proto konkrétní makléř, ne logo na vizitce. Dvě modelové situace ukážou, kdy se hodí která volba.

Jak franšízová síť funguje?

Franšíza znamená, že místní podnikatel používá společnou značku, postupy a často i společnou databázi nabídek. Centrála poskytuje školení, nástroje a reklamu. Pobočka je ale většinou právně samostatná a odpovídá za své služby. Smlouvu uzavíráte s konkrétní pobočkou.

Výhodou sítě je dosah. Nabídka se zobrazuje v systému všech poboček, takže ji uvidí zájemci z jiných měst. To pomáhá u nemovitostí, o které mají zájem lidé z různých regionů. U lokálních nemovitostí je přínos menší.

Nevýhodou může být jednotný postup, který nezohlední zvláštnosti vaší nemovitosti. Kvalita se mezi pobočkami liší. Proto je lepší hodnotit makléře než značku. Zeptejte se na jeho zkušenosti.

Modelová situace: byt v krajském městě

Paní Nováková prodává byt 3+1 v panelovém domě. O takové byty je zájem, ale konkurence je velká. Potřebuje rychle oslovit širokou skupinu kupujících a mít jistotu v právní stránce. Síť s databází zájemců a zázemím pro právní servis jí to usnadní.

Makléř zpracuje ocenění na základě srovnatelných prodejů, pořídí fotografie a zajistí prohlídky. Dohlédne na rezervační smlouvu a úschovu kupní ceny. Paní Nováková se věnuje práci a přijde jen na prohlídky. Tato podpora má smysl při omezeném čase.

Pozor na provizi a trvání výhradní smlouvy. Zeptejte se, co obsahuje a kdy můžete smlouvu ukončit. Provize se často vypočítává z ceny, ale pravidla se liší. Porovnejte nabídky více makléřů.

Modelová situace: chalupa na vesnici

Pan Dvořák prodává starou chalupu v malé obci. Kupci jsou převážně z okolí nebo rekreanti, kteří hledají konkrétní oblast. Místní makléř zná obec, ceny a možné zájemce. Značka celostátní sítě tu nemá velkou váhu.

U takové nemovitosti hrají roli právní otázky: pozemky, přístup, věcná břemena, nezapsané stavby. Makléř musí tyto věci umět vyřešit nebo poslat k právníkovi. Zkušenost s podobnými případy je cenná. Zeptejte se na referenci.

Pan Dvořák může zvážit i prodej bez kanceláře, pokud zná místní trh. Pro právní stránku si ale najme advokáta. Cena by měla vycházet z odhadu. Prodej sám může trvat déle.

Co zjistit před podpisem smlouvy?

Zjistěte, zda makléř pracuje samostatně, nebo jako zaměstnanec, a kdo ručí za chyby. Zeptejte se na pojištění odpovědnosti. Zákon o realitním zprostředkování ukládá zprostředkovatelům povinnosti, jejichž aktuální znění ověřte. Přesvědčte se, že smlouva obsahuje všechny náležitosti.

Zeptejte se, kolik nabídek makléř vede a kolik času vám může věnovat. Přetížený makléř nemá čas na každého klienta. Požádejte o plán prodeje s termíny. Pravidelnou komunikaci sjednejte předem.

Ujistěte se, že platby jdou do úschovy a že smlouva nenutí k vysokým sankcím při ukončení. Přečtěte si ustanovení o výhradnosti. Co nechápete, nechte vysvětlit nebo posoudit právníkem. Nepodepisujte pod tlakem.

Jak porovnat více nabídek?

Pozvěte dva až tři makléře a nechte si od každého zpracovat ocenění. Porovnejte jejich metodu, ne jen číslo. Nejvyšší odhad nemusí být nejlepší, může lákat k podpisu. Reálná cena vychází z trhu.

Sledujte, jak makléř komunikuje, zda je připraven a zda odpovídá konkrétně. Dobrý dojem při první schůzce je dobrým signálem. Pozor na slibování rychlého prodeje za vysokou cenu. Odborník nabízí realistický plán.

Nakonec rozhodněte podle důvěry. Smlouva je právní dokument, ale spolupráce stojí na vztahu. Vyberte člověka, se kterým se vám dobře jedná. Značka je až druhořadá.

Můj tip: Doporučila bych požádat každého makléře o tři prodeje podobných nemovitostí v okolí, včetně doby, za kterou se prodaly. Podle konkrétních příkladů poznáte víc než podle prezentace. Tak porovnáte schopnosti, ne slogany.

Zdroje

• Zákon o realitním zprostředkování
• Česká obchodní inspekce